在经历了一段破纪录的上涨之后，抵押贷款利率跌至历史低点，房价飙升至新高，美国房地产市场终于在2022年底开始放缓。抵押贷款公司大规模裁员，房地产经济学家哀叹“房地产衰退”，房价似乎即将调整。
但在房地产崩盘的过程中发生了一件奇怪的事情:房价又开始上涨。事实上，根据最新的Case-Shiller房价指数，房价已经连续三个月上涨。
“美国房地产市场在2023年4月继续走强，”标普道琼斯指数董事总经理克雷格·j·拉扎拉(Craig J. Lazzara)在6月27日关于最新Case-Shiller指数的声明中表示。“房价在2022年6月达到顶峰，一直下降到2023年1月，然后开始复苏。”
是的，与2022年4月相比，房屋价值下降了，但仅下降了0.2%。换句话说，房地产繁荣可能已经结束，但房地产市场的这种停顿并没有形成崩盘。
全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors，简称NAR)报告称，截至5月份，现房销售价格中位数连续四个月同比下降，其中2月份的下降是近11年来的首次下降。
这次喘息是在一场持续时间超出所有人预期的房地产派对之后。NAR报告称，2022年春季的房价中位数首次突破40万美元。NAR的数据显示，即使在最近的回落之后，自2020年3月冠状病毒大流行开始以来，房价也上涨了10万多美元。
如今，竞购战卷土重来，库存依然紧张得令人沮丧。“你不会看到房价下跌，”抵押贷款公司New American Funding的负责人Rick Arvielo说。“只是库存不够。”
Zillow首席经济学家斯凯拉?奥尔森(Skylar Olsen)同意供需失衡的说法。她的最新预测是，房价将持续上涨到2024年——这对卖家来说是个好消息，但对努力成为房主的首次购房者来说就不那么好了。奥尔森说:“我们所处的领域不会突然变得更便宜。
不过，抵押贷款利率的迅速上升和房屋销售的急剧放缓，让一些人做好了最坏的打算。5月下旬，亿万富翁、特斯拉(Tesla)创始人、推特(Twitter)所有者埃隆·马斯克(Elon Musk)在推特上做出了这样的预测:“商业房地产正在迅速崩溃。其次是房价。”
美联储主席鲍威尔在6月14日的会议后告诉记者，他正在密切关注房地产市场。鲍威尔在新闻发布会上说:“住房对利率非常敏感，它是首先受到低利率帮助或受到高利率阻碍的领域之一。”“我们正在密切关注这一情况。”
无论如何，房地产经济学家和分析师一致认为，任何市场调整都可能是温和的。没有人预计价格会像大衰退(Great Recession)期间那样下跌。全美住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)首席经济学家罗布?迪茨(Rob Dietz)总结了房地产专家的共识:“我们认为这将是一次温和的衰退。”
房地产市场会崩溃吗?
上一次美国房地产市场泡沫如此之大是在2005年至2007年。然后房价暴跌，带来了灾难性的后果。当房地产泡沫破裂时，全球经济陷入自大萧条以来最严重的衰退。现在，房地产繁荣受到抵押贷款利率飙升和潜在经济衰退的威胁，购房者和房主都在问一个熟悉的问题:房地产市场即将崩溃吗?
房地产经济学家也认为，房价可能会进一步下跌，但跌幅不会像大衰退期间房主所经历的那样严重。现在和那时的一个明显区别是，现在房主的个人资产负债表比15年前强得多。典型的有抵押贷款的房主有良好的信用，大量的房屋净值和固定利率的抵押贷款锁定在远低于5%的利率——事实上，根据Redfin的一项新研究，82.4%的现有房主锁定在5%以下。
更重要的是，建筑商对大衰退的记忆太深刻了，他们对自己的建设速度一直很谨慎。其结果是待售房屋持续短缺。“我们根本没有足够的库存，”Yun说。“一些市场会出现价格下跌吗?是的，”他说。“但由于供应不足，再次出现30%的价格下跌是极不可能的。”
现房价格
经济学家早就预测，随着房价成为房价成功的牺牲品，房地产市场最终会降温。NAR数据显示，5月独栋房屋销售价格中值较上年同期下降3.1%，2月为逾10年来首次出现同比下降。
不过，总体而言，房价的增长速度远远快于收入的增长速度。自2021年8月以来，抵押贷款利率翻了一番，然后开始略有回落，这一事实加剧了这种负担能力的紧张。
专家表示，价格可能会进一步下跌
虽然房地产市场确实在降温，但这次放缓看起来不像大多数房地产市场的低迷。房屋销售暴跌，待售房屋库存也大幅下降。几年前抵押贷款利率为3%的房主现在不愿出售房产了——在当前利率再次逼近7%的情况下，谁又能责怪他们呢?——因此待售房屋的供应更加紧张。因此，这次调整不会像大衰退期间房地产价格的彻底崩溃那样，当时一些房地产市场经历了50%的价值暴跌。
Yun说，像加州这样的高房价地区最容易受到房价下跌的影响。然而，他表示:“即使在价格较低的市场，主要是价格昂贵的西部地区，在冬季市场较为平静之后，春季购买季节又出现了多次报价的情况。”总体而言，他预计全国房价将保持平稳。
房地产市场不会崩溃的5个理由
房地产经济学家指出了五个令人信服的理由，说明不会马上出现崩盘。
——库存仍然很低:美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)表示，5月份的待售房屋供应量为3个月。早在2022年初，这个数字仅为1.7个月的供应量。这种持续的库存不足解释了为什么许多买家仍然别无选择，只能抬高价格。而且这也表明，供求关系根本不允许价格在不久的将来暴跌。
——建筑商的建设速度不够快，无法满足需求:房屋建筑商在上一次崩盘后大幅收缩，从未完全恢复到2007年之前的水平。现在，他们没有办法足够快地购买土地并获得监管部门的批准来抑制需求。虽然他们正在尽可能多地建设，但15年前的过度建设似乎不太可能重演。Bankrate首席金融分析师、CFA格雷格?麦克布莱德(Greg McBride)表示:“金价上涨的根本原因是需求上升和供应不足。”“随着建筑商将更多的可用房屋推向市场，更多的房主决定出售，潜在买家因价格过高而退出市场，供需可能会恢复平衡。”这不会在一夜之间发生。”
——人口趋势正在创造新的买家:在许多方面，对住房的需求都很强劲。许多已经拥有住房的美国人在疫情期间决定，他们需要更大的地方，尤其是随着在家工作的兴起。千禧一代是一个庞大的群体，正处于购买的黄金时期。拉美裔是一个年轻的、不断增长的、渴望拥有住房的群体。
——贷款标准依然严格:2007年，借款人不需要提供收入证明的“骗子贷款”很常见。贷款人向几乎所有人提供抵押贷款，无论其信用记录或首付款多少。如今，贷款机构对借款人施加了严格的标准，而那些获得抵押贷款的人绝大多数都有良好的信用。纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank of New York)表示，2023年第一季度抵押贷款借款人的信用评分中值高达765分。麦克布莱德表示:“如果贷款标准放松，我们就会回到2004-2006年的狂野西部时代，那么情况就完全不同了。”“如果我们开始看到价格被宽松贷款标准的人为购买力推高，那就是我们担心崩盘的时候。”
止赎活动减弱:在房地产市场崩溃后的几年里，数百万止赎房屋涌入了房地产市场，压低了房价。但现在情况不同了。大多数房主在他们的房子里都有一个舒适的资产缓冲。在疫情最严重的时候，贷款人没有提交违约通知，这使得止赎率在2020年降至创纪录的低点。
所有这一切构成了一个共识:是的，房价仍在推动人们的承受能力。但不，这种繁荣不应该以萧条告终。
常见问题
——房地产市场有崩盘的可能吗?不，大多数行业专家认为市场不会崩溃。房地产经济学家指出了市场不会很快崩溃的五个主要原因:低库存、缺乏新建住房、大量新买家、严格的贷款标准以及止赎率下降。
—2023年房价会下跌吗?经过多年的大幅上涨，房价在2023年2月出现了十多年来的首次同比下降，并在3月和4月继续下降。不过，跌幅相对较小:虽然过热的市场已经降温，但不太可能出现大幅下跌。Bankrate首席金融分析师格雷格?麦克布莱德(Greg McBride)表示，房价企稳的可能性更大，而不是大幅下跌。凯投宏观(Capital Economics)高级房地产经济学家马修?波因顿(Matthew Pointon)也预计，到2023年年中，房价将下降5%，而不是直线下降。
我能买得起多少房子?这取决于很多因素，包括你每月挣多少钱与你每月支付多少债务和开支——也就是所谓的债务收入比。许多财务顾问推荐28/ 36%的房屋负担能力规则，该规则指出，你在住房支出上的支出不应超过月总收入的28%，在总债务上的支出不应超过36%。Bankrate的房屋负担能力计算器可以帮助你计算这些数字。
——什么样的信用评分才适合买房?贷款人对不同类型的抵押贷款要求不同的最低信用评分。然而，传统贷款通常需要至少620分，如果能达到740分，那就更好了。如今，成功的借款人往往有未偿还的信用，平均得分为765分。
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