我很遗憾地通知你，明年的联邦选举活动可能会围绕哪一方能更有效地解决住房危机展开。这并不是个好消息，因为两大政党的提案都难以带来实质性的改善。
艾博年政府计划推出两项政策——支持购房和出租房建设——但这两项政策在参议院遭到了反对党和绿党的阻挠。如果这些政策未能通过，工党将在选举中声称自己有能力解决高房价的问题，却被反对派所阻挡。
自由党批评工党的计划不够有效，但他们自信地推出了“住房超级计划”，声称会取得成功。至于绿党，他们反对工党的提案，认为这些计划规模太小，无法带来真正的改变，工党需要采纳他们的建议才能实现变革。那是什么建议呢？要结束负扣税，必须在社会保障住房建设上投入更多资金，并限制每年的租金上涨幅度。
绿党自我定位为一个关注租客权益的政党，这并不是坏事。两大主要政党从未真正关心过租房者的利益，尽管他们占据了美国家庭的三分之一。
真正的问题在于，大党的方案经不起推敲，往往被包装得比实际更为庞大和有效。
“住房危机”这一说法具有误导性。几十年来，两党对房价的飞涨视而不见，乐于见到房价上涨速度超过家庭收入。
根本上，房价上涨的原因在于房地产需求的增长速度超过了供应的增长速度。要减缓房价上涨，唯一的政策选择是增加住房供应或减少住房需求。
因此，当政府试图通过补贴或降低印花税来帮助首次购房者时，实际上并没有增加供应或减少需求。他们只是让部分人更容易承担高昂的房价。明白了吗？他们实际上是在维持高价格。如果帮助了足够多的买家，反而可能会推高价格。
这就是工党的购房援助计划和住房超级计划的问题所在。根据工党的提案，政府将向符合条件的购房者提供最高40%的购房款，但同时保留相应比例的房屋所有权。
无论何时你出售房屋，都必须回购政府的股份，而届时政府的股份价值将远高于你最初获得的金额。当一些州推出类似计划时，这一条件并未吸引太多人参与，购房者寥寥无几。
工党的计划每年将面向最多10,000名购房者。虽然听起来不少，但在一个拥有2700万人口的国家中，这并不算多。
然而，更深层次的问题在于，与以往直接向首次购房者提供补贴的做法一样，这并没有降低房价，反而让少数幸运者更容易承担购房成本。这样的做法实际上增加了对房屋的需求，从而给价格带来了上行压力。
保守党对此的反对意见是，工党的计划带有社会主义色彩。他们的竞争对手“住房超级计划”允许符合条件的购房者从养老金储蓄中提取最多5万美元，以增加他们的购房存款（从而提高可借款金额），前提是这笔存款不超过养老金余额的40%。
对此的一个反对意见是，这对年轻购房者帮助不大，因为他们的存款通常不多。但更严重的批评是，该计划实际上会增加对住房的需求，从而推高房价。
相比之下，工党的另一项计划，即建设出租房，将为那些建造新公寓并出租的大型企业提供特别的税收优惠。因此，至少在原则上，这将有助于增加住房供应。
公平地说，工党已经与州政府达成协议，在五年内为120万套新住房的建设提供大量资金，原则上这将增加住房供应，尤其是在首府城市的高密度区域。
为什么我们只是在“原则上”增加住房供应？因为目前缺乏足够的建筑商，国家的房屋建筑行业无法扩张。这个行业面临工人短缺的问题，许多人转向州的大型基础设施项目工作，同时多年来该行业也因未能培训足够的学徒而节省成本。
几十年来，当你让住房变得越来越难以负担时，任何华丽的计划都无法突然解决这个问题。
罗斯·吉廷斯是《生态经济学》编辑。
