美国各地的城市都在不断恶化的住房负担能力危机下挣扎。从洛杉矶到迈阿密的超级巨星都市正在成为精英们的游乐场。逃离纽约和旧金山，前往阳光地带(the Sunbelt)生活的美国人正经历着价格高昂的冲击。自2020年1月以来，美国房价中位数已经上涨了52%。
但在世界最大的城市东京，负担能力不是问题。尽管面临着许多同样的土地稀缺和人口增长的压力，这个1400万人口的城市建造的住房比美国城市多得多，而且速度也快得多。自上世纪60年代以来，东京的住房供应增加了两倍，而纽约的住房供应仅增长了约三分之一。而且因为日本首都的住房要丰富得多，所以也更便宜。在日本，租房者的平均花费是可支配收入的20%(在美国是30%)。在被美国人吹捧为“新巴黎”的东京，一套单间公寓或一居室公寓的租金只有纽约的四分之一。
今年9月，当纽约市市长埃里克·亚当斯(Eric Adams)公布了建造10万套新房的计划时，他羡慕地指出，东京有能力“通过增加住房供应来降低住房成本”。他问道:“我们怎么能让东京做得比我们更好呢?”
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美国各地的住房倡导者也开始提出同样的问题。部分原因是热衷于建设的东京无法控制自己的住房政策。在东京发生的大部分事情在美国都是非法的。
那么，东京的秘诀是什么呢?专家表示，这主要归结于几十年来形成的自由和集中的土地使用政策，这给了开发商很大的权力，让他们在想要的时候建造自己想要的东西。
日本城市地区30%的房屋在第二次世界大战中被摧毁。随着国家试图迅速重建，家庭开始增加，很大一部分人口从农村地区迁移到东京和其他几个大城市寻找更好的工作，加剧了本已严重的住房短缺。因此，联邦政府介入，制定了一套简单而宽松的分区和土地使用法律，并在东京郊区建造了数千个被称为“团地”的公共住宅区。政府还推出了住房融资，为购房者提供长期固定利率抵押贷款。几十年后，当20世纪80年代的房地产泡沫破裂并使日本经济陷入停滞时，政府进一步放松了对房地产政策的管制。
真正使日本住房政策与其他先进民主国家不同的是“国家层面的决策极度集中，”支持住房的非营利机构视线研究所(Sightline Institute)的执行董事艾伦·杜宁(Alan Durning)告诉我。
在美国，市议会在很大程度上制定了住房政策。这给了现有居民(主要是房主)巨大的权力，他们在议会选举中投票，并出席社区会议，决定建造什么。在没完没了的争吵、超地方分区规定、历史保护法和环境审查之间，许多拟议的新住房开发要么被拖延，要么被彻底扼杀。
“日本正好相反，”杜宁说。在集体主义的日本，住房政策旨在使尽可能多的人受益。杜宁说，当国家当局做出决定时，“更广泛的社区对拥有丰富住房的兴趣超过了邻居的反对意见”。如果邻居们抱怨他们所在街区的新公寓楼拔地而起，那你可真倒霉。宾夕法尼亚州立大学(Pennsylvania State University)商学教授吉田次郎(Jiro Yoshida)说，“地方政府官员会说，‘哦，我无能为力。’”在日本，邻避主义不可能存在。集中式分区会带来更具包容性的结果，而将权力交给地方利益往往会加剧不平等。
美国全国有数万个不同的分区系统，而日本只有12个。(当然，日本在地理上和蒙大拿州差不多大，但它的人口也接近美国的40%。)在这12个地区中，大多数地区对商业和住宅混合建设的限制很少。布鲁金斯学会(Brookings Institution)城市经济和住房政策专家珍妮·舒茨(Jenny Schuetz)表示:“更常见的情况是，一栋10层的公寓楼里有小型一室公寓，然后是一栋两层的房子，然后是一栋小型商业大楼，里面有一家餐馆或杂货店，彼此紧挨着。”
吉田说，当他从东京搬到美国时，他震惊地发现了日本从未发现过的两种物种:土地使用律师和许可证快递员。我们有一个完整的专业生态系统，从房地产律师到建筑顾问，他们以帮助业主驾驭错综复杂的法规为生。他说，“这意味着，在建筑许可和开发授权的过程中，需要进行大量的谈判、斟酌和不确定性。”
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美国人有一个术语来形容介于单户住宅和高层公寓之间的建筑类型——“失踪的中间住房”。这个词在日本是不存在的，因为中间住房一点也不缺。它之所以大量存在，很大程度上是因为它是合法的，而且建造起来更便宜、更高效。越多的建筑商建造同一类型的结构，他们就能更快更便宜地完成。舒茨说，多户住宅的标准化分区将使在美国建造多户住宅的成本大大降低。开发商在监管过程中花费的时间越长，最终的项目成本就越高。她补充说:“在美国，建造最便宜、最快的住房类型是小区内的单户独立式住宅，因为建筑商会重复建造数千次完全相同的房子。”大多数东京居民没有汽车，这是有帮助的，所以停车不会像美国那样推高房价。
多伦多大学(University of Toronto)地理学教授安德烈·索伦森(andressorensen)认为，在住房负担能力方面，有一个比灵活的分区法“更重要的因素”:全国范围内的人口老龄化和萎缩。因此，全国大约有1000万套空置房屋。索伦森说，由于东京拥有全面的公共交通，郊区的空置房屋为东京工人提供了城外更便宜的住房选择。“如果郊区有很多废弃的住房，那么这也会抑制中心房价的上涨压力。”
日本房地产市场的另一个特点完全取决于情况:日本是地震多发地区。大地震发生后，日本会更新国家建筑规范。因为这些法规适用于几乎所有的建筑，所以旧建筑很快就会变得不合规，对那些想要住在安全房子里的租房者和买家没有吸引力。吉田发现，在美国，被拆除建筑的平均年龄为67年。在日本，这个数字是32。普通家庭比普通日本居民年轻得多。更多的拆除意味着更多的建设。杜宁说:“在任何100年的时间里，你都有更多的机会用更大的东西来取代一座建筑。”
也许是因为地震和火灾的历史，人们更广泛地接受了建筑的无常。“老房子没有溢价，”加州YIMBY的城市规划师、研究总监诺兰·格雷(Nolan Gray)说。事实上，老房子被称为“二手房”。虽然纽约的战前公寓因其历史和独特的细节而令人垂涎，但日本的战前住宅在很大程度上被认为是不安全且不受欢迎的。就连日本最神圣的建筑——伊势神宫(Ise-Jingu)神道神社——也每20年被拆毁重建一次。
无常也意味着大多数房屋的价值会迅速贬值。日本房主基本上不像美国人那样，依靠出售房屋来筹集退休资金。宽松的分区、充足的供应和低廉的住房成本与日本房主的利益并没有那么紧张。正如杜宁所指出的，“美国住房政策的问题在于，它实际上不是关于住房的，而是关于房地产投资的。”
不同的文化规范和偏好也使日本的住房与众不同。美国人往往喜欢住在大得多的空间里。或者，至少，这是市场所提供的。在东京，有超过100万间100平方英尺以下的小工作室，甚至微型公寓。
美国的政策制定者通常不会向其他国家学习。杜宁说:“美国在政治话语上的狭隘是出了名的。“你可以称之为美国例外论，也可以称之为帝国主义的盲目。”
当他们把目光投向国外时，城市规划者传统上依赖于欧洲的例子。但许多欧洲城市并没有像美国城市那样面临人口快速增长和经济活力的压力。维也纳的社会住房制度被许多民主党人奉为典范，但它并没有面临人口快速增长的问题。
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但杜宁表示，这种情况正在开始改变。随着美国住房危机的加剧，包括吉田和杜宁在内的一些知名专家提升了日本的建筑方式。他说，日本的住房政策“现在在美国住房倡导者和学者中得到了很好的理解”，“而三年前还没有”。格雷认为，世界各地的政策和设计相结合，将创造出最宜居、最具包容性的城市。他说:“最好的城市将阿姆斯特丹的公共领域设计与东京式的土地使用灵活性结合起来。”
舒茨说:“大多数美国消费者可能不想住在日本人认为理所当然的单间或一居室公寓里。”但是，她补充说，我们不应该有太多的最小尺寸规定。相反，我们应该让消费者决定他们愿意做出什么样的权衡。她说:“让市场去创造东西，市场会弄清楚人们愿意为什么买单。”
城市规划者和住房研究人员还表示，美国可以向日本的集中式和非限制性分区模式靠拢。一些州已经这样做了。格雷指出，加州、俄勒冈州、华盛顿州和蒙大拿州正在通过一系列全州范围的住房改革，包括将密度更大、更多功能的社区合法化，从而“逐步进入全州范围的分区制度”。“我们在这里无意中建立了一个日本式的分区系统。”
Eliza Relman是一位政策记者ndent专注于Insider生态系统的住房、交通和基础设施nomy团队。
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