房地产投资者在不知情的情况下，被预先设定了一系列偏见，这些偏见可能导致他们错误地解读信息，从而做出次优投资决策。
让我们来讨论一下澳大利亚房地产投资者必须克服的9个主要偏见……
现在有多少无所不知的评论员自信地宣称，金融危机及其引发的房地产低迷既不可避免，又很容易预测？
数十人。
只有一个问题：这是废话。
事实上，只有在事件发生之后，人们才能如此清晰地看待这些问题。
不相信我？
回头看看专家们在2007年是怎么说的。
我引用一句：“次贷危机不过是小题大做”。
确认偏差是一种倾向，从一个答案开始，然后寻找证据来支持先入为主的结果。
有多少次我买了一只股票，然后寻找基本面来支持我的决定？
太多!
作为首都城市郊区的投资者，我需要警惕的是，不要相信首都城市的内环或中环郊区一定总是比地区房地产市场表现更好，因为这显然是一种未经证实的偏见。
相反，地区投资者有时会犯这样的错误：找到一处租金收益率高的房产，然后引用毫无意义的统计数据，以及从新公交线路到保龄球馆或宾果厅等任何理由，来说明他们选择的郊区肯定是下一个新兴城市。
实际上，人口增长带来的需求增长和有限或受限的供应可能是长期资本升值的优越指标。
房地产投资者倾向于阅读房地产投资书籍和专业房地产网站，这并不一定能帮助他们将投资的情感与现实区分开来。
相反，投资者应该听从查尔斯?达尔文（Charles Darwin）的建议：对自己的先入之见持怀疑态度，并努力找出导致投资可能出错的原因。
试着反驳你自己的理论，而不是不停地为它们辩护。
锚定是指一条深奥的信息影响了整个投资决策或过程的风险。
股票市场最常见的失败是投资者将公允价值固定在他们购买股票的价格上，而内在价值与个人投资者购买一揽子股票的价格无关。
地产中锚定最常发生在什么地方？在谈判。
研究表明，在谈判过程中，初始报价对结果的影响远远大于随后的报价和还价。因此，选择你的第一个报价时要非常小心。
如果我们一开始对一个人或一个投资者有好的看法，那么随后就很难对他们有不好的看法，即使事实开始表明我们的先入之见是不准确的。
包括住宅房地产在内的资产类别也是如此。
澳大利亚房地产的不同寻常之处在于，也许大多数主流评论员尚未在经济衰退期间进行投资，因此可能倾向于以公开的积极态度看待房地产。
这一点在推特上得到了证明，房地产评论员们为利率降至3.00%欢呼雀跃，似乎先发制人地阻止了不可避免的价格上涨。
实际上，由于经济中非矿业部门令人担忧的疲软，利率被降至历史低点。
事实上，第三季度矿业GDP增长乏力可能会导致2013年进一步降息。
接近零利率水平的利率绝不能保证房地产价格的上涨，最近在我无法一一列举的众多国家都见证了这一点。
另一方面，另一些人则认为这是永恒的悲观和厄运。我只想说，至少在过去15年里，我每年都听说房地产估值“严重高估”。
我父母在上世纪60年代也讲过类似的故事。
大富翁游戏最初的设计是为了描绘那些控制高价房产的房东的罪恶，他们收取高昂的租金。
这个想法产生于1904年，当时一套3卧室的澳大利亚房子的价格约为500美元，租金约为每周1.5美元。
显而易见的事实是，股票市场和房地产价格的长期趋势是向上的。
当形势好时，人类倾向于相信形势会永远好下去。
经济不景气时也是如此。
一个例子吗?
2007年，许多西澳大利亚的投资者为房产进行再融资，再投资于珀斯的股票，这是基于前几年市场对他们来说表现如此出色。
自然，就像2011年市场达到顶峰时富裕的墨尔本人的情况一样，在经历了惊人的繁荣之后，其他地方和其他州都有更好的投资机会。
技能偏差是指教育导致投资者信心增长速度超过同等技能水平的风险，从而导致轻率的过度自信。
世界上一些最聪明的人被聘为基金经理和大型银行，但他们有时仍然会失败。
即使是个人成功程度不高的房地产投资者，也可能开始觉得自己是绝对可靠的。
这是一种危险的心态。
控制错觉反映在投资者倾向于将投资损失归咎于运气不好，而收益则很容易归因于技能。
在房地产领域尤其如此：蓬勃发展的房地产市场会让投资者觉得自己非常聪明，但事实上，发生的很多事情显然超出了个人投资者的控制范围。
风险感知偏差是指个体在试图避免一种风险时，反而成为另一种风险的牺牲品，而且这种风险可能更有害。
最常被引用的例子是，在9/11之后，人们错误地认为长途汽车运输突然变得比航空安全了，于是不愿坐飞机了。
金融危机之后，为了逃离“高风险和波动性”的股票（它们的交易价格处于历史低位），投资者突然转向债券或黄金等被认为安全的“低风险”资产，当然，这些资产的估值处于创纪录高位。
就像大多数资产类别一样，投资房地产的最佳方式是在市场情绪和价格低迷、每个人似乎都在告诉你这是不可能的时候逆周期收购资产。
这就是群众的疯狂。
