随着海平面上升和自然灾害变得更加严重，低洼沿海地区或干燥山区的房屋开始失去价值。
这是房利美和房地美的财务问题，这两家政府支持的企业为全国一半的未偿还抵押贷款提供担保，并通过从银行购买抵押贷款并将其重新包装成证券来保持住宅房地产市场的流动性。
在拜登（Biden）政府执政的第一年，金融监管机构似乎认识到了这一风险，认为抵押贷款市场是气候变化可能破坏金融体系稳定的主要渠道之一。
从那时起，发表了报告，收集了意见，举行了峰会。但是，当涉及到使两家企业和借款人免受气候相关灾难的影响时，监管房利美和房地美的联邦住房金融局只发布了模糊的指导意见。
“它出来了，我想，剩下的在哪里？”哈佛大学住房研究联合中心重塑未来项目主任卡洛斯Martín说。
这个问题也给纳税人带来了风险，因为联邦政府在2008年金融危机后接管了房利美和房地美。房利美和房地美拥有储备资本缓冲，但巨额亏损可能会迫使政府出手干预。
对前住房官员、研究人员以及借款人和气候行动倡导者的采访指出，缺乏行动的一个主要原因是：在许多人已经无法拥有住房的情况下，尤其是对那些不成比例地生活在高风险地区的低收入家庭来说，人们担心住房成本会上升。
白宫将问题转给了联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency），后者拒绝置评，也没有回答详细问题。房地美和房利美也拒绝置评。
房地美和房利美投资组合存在风险的证据多年来一直在增加。
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一份报告估计，洪水风险地区的房屋总体被高估了至少1870亿美元；在阿巴拉契亚和路易斯安那沿海地区的一些县，这一比例超过了财产总价值的10%。
去年，美国国会预算办公室（Congressional Budget Office）发现，联邦政府支持的抵押贷款覆盖了未来30年可能承受约1900亿美元洪水损失的房产。这还不包括野火或干旱的危险。
虽然银行在向可能发生洪水的地区发放信贷时变得更加谨慎，房主也在对房地产搜索网站上公布的洪水风险信息做出回应，但政府资助的企业在承销贷款时并未正式考虑这些风险。
研究发现，银行更有可能将高风险地区的抵押贷款出售给二级市场，尤其是在飓风过后出售给房利美和房地美（这一结论受到房利美资助的经济学家的质疑）。
房利美和房地美通常依靠保险来应对气候风险管理：在特殊的洪水危险地区，需要有洪水保险。
然而，近年来，这已经成为一个风险更大的策略，因为灾难也袭击了远远超出联邦洪水地图所预计的地方。与此同时，极端天气也推高了全国的保险成本。最近的研究发现，这些不断上升的成本可能会使房主拖欠贷款，即使房子没有受损。
卡内基国际和平基金会（Carnegie Endowment for International Peace）高级研究员苏珊·克劳福德（Susan Crawford）说，意外的巨额损失可能会削弱房利美和房地美的利润，并威胁到它们保持抵押贷款市场流动性的能力。克劳福德去年写了一本关于南卡罗来纳州查尔斯顿海平面上升影响的书。
克劳福德说：“这一切都是为了企业的安全和健康。
“我们有一台产生抵押贷款的机器，它只是盲目地前进，而没有考虑到这些风险。”
从历史上看，房利美和房地美的管理人员一直指望他们的抵押贷款投资组合在如此多的市场中实现多元化，以至于即使在灾难发生后违约率和违约率飙升时，也不会造成重大损失。
近年来，在南佛罗里达等阳光充足的地区，气候对房价的任何影响都被强劲的需求所掩盖。到目前为止，投资者还没有在抵押贷款支持证券市场上评估这些风险。
但未来几十年的情况将有所不同。反复发生的重大洪灾可能会促使雇主撤离，税收收入的减少可能会损害地方政府的借贷能力，从而引发恶性循环。在这些地方继续补贴抵押贷款可能会让买家陷入痛苦。
“如果你只是回顾过去，你会发现这个体系似乎处理得很好，”环境保护基金（Environmental Defense Fund）负责经济和政策的副总裁卡罗琳·库斯基（Carolyn Kousky）说。“但这不会是我们未来必须处理的问题。”
房利美和房地美收取担保抵押贷款的费用。这些费用因借款人的信用质量而异，但基于地理位置的定价一直是第三轨。十年前，当联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）试图根据各州丧失抵押品赎回权的规定改变收费标准时，国会议员提出了抗议，最终该提议被废除。
为气候风险定价还有一个额外的复杂性：许多最危险的地区也居住着低收入的有色人种房主。在这些地方提高抵押贷款费用可能会提高贷款购买房产的成本，从而立即损害房屋价值。
“当你开始以地理区域为基础做事时，就会开始感觉有点像划红线，”在2016年至2023年期间担任房利美（Fannie Mae）高级经济学总监的迈克尔·拉科尔-利特尔（Michael LaCour-Little）说。“这些章程表明，房利美和房地美应该在任何时候、任何情况下都能创造一个流动性市场。”
基于每一处房产的定价风险——这很重要，因为海拔和建筑质量的微小差异可以决定房屋是被洪水淹没还是保持干燥——在现有的数据和模型下也很困难。
但更大的挑战可能是来自地区代表的政治反对，如果气候风险被考虑在内，这些地区的代表可能会受到损害。这些代表将面临来自奥兰多·迪亚兹（Orlando Diaz）等人的压力。迪亚兹是迈阿密地区的抵押贷款经纪人，也是佛罗里达州抵押贷款专业人士协会（Florida Association of mortgage Professionals）的主席。
迪亚兹说：“我们无法改变佛罗里达有飓风的事实，所以我们不应该因此受到惩罚。”他指出，高昂的保险成本已经迫使潜在买家转向不那么受欢迎的次级市场。“这就是我们有联邦政府的原因。”
然而，有一些方法可以缓解对脆弱的房主的影响。例如，房利美和房地美可以根据借款人的收入来调整费用，或者为想要搬迁到安全的地方的人提供补贴。这两家企业还可以购买抵押贷款，只适用于那些具有防火屋顶或高架地基等最严重损害防护功能的房屋。
其中一个例子是阿拉巴马州，该州要求沿海各县改善屋顶，并提供资金支持。针对屋顶承包商的培训项目培养了一批从事升级工作的员工，阿拉巴马州也没有面临困扰佛罗里达州的保险危机；保险公司通常会为参与的房主提供折扣。
史蒂文·罗斯坦（Steven Rothstein）是Ceres可持续资本市场加速器（Ceres Accelerator for Sustainable Capital Markets）的董事总经理，该机构编制了一份金融机构在气候行动方面取得进展的记分卡。他说，他认为任何将气候风险纳入联邦抵押贷款承销的努力都应该伴随着一套胡萝卜加大棒的政策，以促进适应和保护弱势群体。
“这必须是一个全社会的挑战，”罗斯坦说。“如果你拉动一个杠杆，可能会产生意想不到的后果。”
过去几年，拜登政府一直关注住房负担能力问题，但从未协调过这样的努力。
与此同时，联邦住房金融局还没有采取其他相对简单的措施。今年春天，该机构曾表示，正在考虑为由房利美和房地美资助的新住宅制定能源效率标准，这是两家投资组合规模较小的联邦机构已经做过的事情。此后，该机构一直没有向前推进。
该政策的支持者表示，它将从两个方面应对气候变化。首先，它将抑制碳排放。其次，随着时间的推移，它将通过防范极端天气破坏和减少能源费用来降低房主的成本。这也将通过避免违约来保护房利美和房地美。
“从气候的角度来看，这是巨大的，”联合银行（Amalgamated Bank）首席可持续发展官伊万·弗里什伯格（Ivan Frishberg）说。“他们会坐视不管，这有点像通过政治和忽视科学来避免政治。”
然而，住宅建筑商强烈反对。这一倡议现在可能注定失败，因为即将上任的特朗普政府已经表示，对任何以气候变化为前提的协议都持敌意。但考虑气候风险的讨论可能还没有结束。
在上一届特朗普政府期间，联邦住房金融局推动结束托管。这样做会给房利美和房地美更多的自由来调整费用或采取其他措施来对冲风险。
“考虑到房利美和房地美有保护自己底线的动机，我认为你会看到它们更愿意开始为这种风险定价，”马克·卡拉布里亚（Mark Calabria）说。他曾在特朗普第一届政府和乔·拜登（Joe Biden）总统任期内短暂领导过该机构。“从根本上说，定价的障碍确实是一个政治障碍。”《纽约时报》
