当很多人争夺少量的公寓时，房东往往会提高租金；总有人愿意付更多的钱。这是供给和需求的法则在起作用。
这是纽约市租金如此之高的原因之一，去年纽约市只有1.4%的公寓可供出租。但房价高企还有另一个原因：在这里建造和维护公寓楼已经变得相当困难、耗时和昂贵。成本被转嫁给了租房者。
为了解释其中的原因，让我们把你放在一家房地产公司的角度。想象一下，你想建一栋大型公寓大楼，既有经济适用房，也有市场价公寓。
的位置
首先，你需要土地。
你可能没有你想象的那么多选择。你可能希望你的公寓楼靠近地铁站，如果它在曼哈顿或附近就太好了，那里是大多数工作的地方。潜在的租房者还希望靠近公园、餐馆、杂货店和学校。
这些地方可能相当稀少。据估计，这意味着它们比美国其他地方更贵。在曼哈顿这个相对较小的岛屿上，可建造的空间已经所剩无几了。
因此，你的理想生活中可能已经有了一些东西。在建造之前，你必须先把它拆掉，这将花费更多的时间和金钱。像你这样的开发商很少有足够的钱直接购买土地，所以你需要贷款，并在剩下的过程中支付利息。
的分区
另请参阅
即使你找到了很多，你也很有可能会遇到分区代码的问题。分区是政治家和规划者制定的一套规则，规定什么地方可以建什么。把它想象成一张铺在城市上空的看不见的地图。
分区可以告诉我们一些事情，比如一块土地是否可以容纳公寓或仓库。它规定了建筑物的宽度和高度。它要求建筑物在某些区域提供经济适用房，在其他区域提供停车位。
你可能找不到一个分区已经允许你建造你想要的那种更大的公寓大楼的地方（被称为“权利”开发）。非营利财政监督机构公民预算委员会（Citizens Budget Commission）的一项分析显示，在被划为住宅（而非商业或工业用地）的土地中，只有10%允许建造高密度或中等密度的建筑。
如果你想建一栋大楼，你可能需要改变分区。这意味着要参与一个官僚程序，它的名字听起来很有趣：ULURP（发音为“you-lurp”），它代表统一土地使用审查程序。
在几个月甚至几年的时间里，你需要聘请建筑师、工程师和顾问来分析你的项目可能影响环境和周围社区的所有方式。你需要在公开听证会上向当地社区委员会和区长，以及其他官员和公民领袖陈述你的情况。然后你需要城市规划委员会的批准。公民预算委员会估计，这一过程将使项目成本增加11%至16%。
但是你最需要争取的人是谁呢？代表你想建的社区的市议会成员。纽约市有一条不成文的规则，被称为“成员服从”（member ference）：对分区变更拥有最重要发言权的市议会（City Council），几乎总是遵循当地成员的意愿。
建筑
你已经和当地的市议会成员谈过了，你认为你可以让分区变更获得批准。
现在让我们谈谈实际的开发过程。
在施工开始之前，你必须获得建筑许可证，支付广告和法律费用，并制定结构蓝图。你需要聘请律师和会计。
你已经有了土地贷款，现在你需要一笔建设贷款。虽然许多地方的建筑成本都很高，但一项全球调查发现，纽约市的建筑成本最高。部分原因是这里管理建筑的规章制度。
与大多数其他城市不同，纽约要求在中高层公寓建筑中铺设金属管道，而不是更便宜的塑料管道。此外，在美国建造电梯的成本可能是几个欧洲国家的四到五倍。
“所有这些规定和协议都是有代价的，”Monadnock Development公司总裁柯克·古德里奇（Kirk Goodrich）说。“当你把它们加在一起时，它们会增加时间，而不仅仅是直接成本。”
Monadnock正在布朗克斯区开发一个95套经济适用房项目。仅建筑就占了总预算4200万美元的三分之二。Monadnock需要承担债务，每年需要支付近60万美元的利息，相当于预期年租金收入的40%以上。
维护
运行房屋的成本——也就是维护和运营成本——包括保持合理的温度：房东必须在冬天为公寓供暖，并且有一种强制要求在夏天降温的趋势。你必须支付清洁、维修、水和下水道服务、财产保险，很可能还要支付管理员的费用。
例如，在Monadnock开发项目中，这些类型的费用估计每年每个单元约为7,500美元。这大约相当于租金收入的一半（加上债务成本）。
当然，还有财产税，与共管公寓或单户住宅相比，像你这样的公寓楼的税率相对较高。
专注于房地产的纽约律师事务所Rosenberg and Estis最近的一项分析发现，到2023年，纽约市多户住宅的房产税约为每平方英尺13.53美元。在同样面临住房危机的旧金山，这一数字约为13.34美元。在亚特兰大;芝加哥;休斯敦;田纳西州纳什维尔;迈阿密;和华盛顿的房产税都低于每平方英尺5美元。《纽约时报》
