忘掉新的色调和对负扣税的抱怨吧。
如果这个国家想要一个有效的、不扭曲投资决策、并能给房地产市场降温的税收制度，那么就从优惠的资本利得税制度开始吧。
彼得?科斯特洛(Peter Costello)于1999年提出的这一特许权，已成为有关房地产的辩论中的关键因素之一——尽管鲜有争议。
保罗·基廷(Paul Keating)于1985年引入了澳大利亚首个资本利得税，作为一系列措施的一部分，这些措施有助于降低当时所有澳大利亚工薪阶层的高个人所得税税率。
尽管自由党在1987年的选举中发誓要废除税收，但它最终还是接受了它作为税收制度的一部分。但一份由科斯特洛委托进行的商业税收审查认为，调整资本利得税将通过股票市场吸引投资进入美国的企业。
通过将资本利得率减半，它有望带来提高生产率的投资激增。相反，现金涌入房地产市场，加速了房价的上涨，把澳大利亚的每个首府城市都推入了全球最难以负担的20个城市之列。
房东在出租房产上亏了钱，从而减少了他们的总体应税收入，他们可以通过出售投资时获得的优惠税收资本收益来弥补这一损失。
这一让步现在每年使所有纳税人损失数十亿美元的税收。
联邦财政部最近的年度税收支出报告——追踪联邦政府因税收制度中的优惠而放弃了多少收入——显示，在2019- 2020年，由于CGT优惠，联邦政府放弃了约92亿美元的收入。
但到2022-23年，它已经花费了联邦政府253亿美元。
2019- 2020年和2022-23年之间发生了什么?这是自上世纪80年代以来房价涨幅最大的一次。
房产所有者——包括个人和私人信托——出售房产，并通过税收系统套现。
放弃的收入实际上大于正税率和负税率房东的租金扣除总额。
超过90%的福利流向了收入中位数以上的人群，约82%的福利流向了收入最高的10%的人群。这10%的人将发现自己处于最高边际税率，从而从资本利得税的减免中获得最大可能的税收优惠。
这并不奇怪。拥有需要缴纳资本利得税的资产的人更有可能在一开始就有收入来支持购买这些资产。
对资本利得征收优惠税率的原因之一，是为了确保人们不会因通胀导致的价格上涨而纳税。基廷最初的版本将资产价值与通货膨胀挂钩。
澳大利亚国立大学税务专家鲍勃?布吕尼格(Bob Breunig)表示，50%的减让是基于这样一个概念，即某人将持有一项资产约10年，而这10年的平均通胀率在4%至5%之间。
相反，1995年至2020年期间的通货膨胀率要低得多，这给资产所有者带来了税收上的意外收获。
如果所有的储蓄都得到同样的对待，所有这些都是可以接受的。但事实并非如此。
澳大利亚国立大学的税收和转移政策研究所在新冠疫情期间发表的一篇论文中指出，这个国家对储蓄征税的方式截然不同。
把你的积蓄投入到一所房子里，购买有印花税(一次性的征税)，而商品及服务税制度将新房子视为一种消费品。在那之后，你实际上是免税的。
然而，投资房产的租金收入受制于个人所得税制度，包括有关负扣税的规定。
持有该房产至少一年，然后出售，你就有资格享受50%的资本利得税优惠。
退休金制度做出了巨大的让步，旨在鼓励我们为越来越长的退休生活储蓄。
但如果你有一个储蓄账户，比如有人想存钱买房，你就会享受全额边际税率。
该研究所表示，高收入者的边际税率从近100%(出租房产)到- 40%(退休金)不等。银行存款的人的边际税率约为80%。
正如布鲁尼格指出的那样，人们可以推迟出售资产的时间，因为他们很富有，但应税收入几乎为零。这也是为什么千禧一代和千禧一代经常认为税收制度对他们不利的另一个原因。
前财政部经济学家史蒂文?汉密尔顿(Steven Hamilton)最近在英国《金融时报》刊头撰文指出，当前的税收制度扭曲了投资，有利于房地产，这“显然很糟糕”。
自从1999年的改革明显没有达到预期效果以来，就有人提议对资本利得税优惠进行改革。工党在2019年大选中将这一优惠降至25%，作为选民拒绝的税收议程的一部分。
另一个选择是采用已经在几个国家实施的制度。在双重所得税制度下，个人工资的累进税率将保持不变。
所有其他收入，包括利息、资本利得和退休金收入，将分别征税——可能采用单一税率(例如，10%或25%)。
它很容易理解，比现有制度更公平，并减少了当前制度在提高生产力的投资中优先考虑房地产而不是其他更有生产力的地方的扭曲方式。
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