让我对2024年加州的房地产市场做一个预测。
购买的数量将会增加。
在今年跌至历史最低点之后，销量还会进一步下滑吗?
我信赖的电子表格回顾了加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors)自1990年以来发布的各种购房指标。我们还加入了一些由不同政府机构保留的更广泛的经济指标。
从这33年(包括截至2023年11月的12个月)的年平均波动来看，加州的购房速度从未如此之慢。
2023年现有单户住宅销售量为25.91万套，打破了2007年泡沫在大衰退中破裂时创下的29.05万套的底部。
考虑到2023年的购房崩溃是由于销售额连续两年下降42%造成的。罪魁祸首是美联储，它迅速将抵押贷款利率从历史低点调高，以对抗令人讨厌的通胀。
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在房地产市场之前的崩溃中，宽松货币贷款的结束是主要原因。2005年至2007年，加州的房屋购买量下降了49%，低于1991年的前一个底部——29.8万套的销售量，当时广泛的经济不景气导致了五年的房屋购买量放缓。
是的，2023年加州的房价并没有跟随购房速度跌入深渊。价格的稳定要感谢少数卖家和还算不错的就业市场。
不过，廉价资金时代的结束给人民币升值降温。截至11月，加州12个月的售价中值为811500美元，比2022年的历史高点下降了1%。这一价格峰值是在2022年创下的，一年涨幅仅为4%。
这并不是价格崩盘，但低于1990年以来5.2%的平均升值幅度。
我敢提一下，在2005年至2007年房屋购买量急剧下降期间，加州的房价也上涨了5%吗?2008年至2009年，泡沫破裂时期的价格暴跌了50%。
既然我们已经注意到了崩盘的历史，让我们通过33年的房地产起起落落来思考2024年购房的挑战。
如今顽固的高房价和历史平均抵押贷款利率使得买房对大多数加州人来说是不可能的。此外，在房地产市场的健康状况中，一个经常被低估的因素——更广泛的经济背景似乎有点不稳定。
因此，让我们来看看2023年的经济波动，它们在房地产历史上的地位，以及它们可能如何影响未来的购房。
一个月多少钱?
加州住房的负担能力危机是当前购房崩溃的根源。很少有租房者或房主能买到铅笔。
抵押贷款:两年来，30年期贷款利率从不到3%上升到近8%，然后又回落到7%以下。从长期来看，2023年全年的平均利率为6.8%，高于前一年的5.3%和1990年以来的平均水平6%。接下来是什么?自1990年以来的10年里，当利率下降0.5个百分点或更多时，销售平均增长5%，价格平均上涨3%。
房屋付款:高利率和高房价会继续束缚购房者的预算吗?假设首付款为20%，典型的2023年购房者每月支付创纪录的4237美元。继去年激增39%之后，这一数字在一年内增长了16%。这种类型的支付飞跃定义了缺乏负担能力。
付款:没有多少薪水符合这些购买预算。根据房地产经纪人指数，在截至9月份的一年中，理论上只有17%的加州人有资格购买中等价位的房屋。加州的房价从来都不便宜，但我们的负担能力是33年来第四低的——大约是1990年以来平均水平32%的一半。
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租金:相对而言，如今当房客似乎没那么糟糕。尽管如此，根据洛杉矶-奥兰治县和旧金山的消费者价格指数计算，房东们在2023年将加州的租金提高了5.3%。这是继2022年增长4%之后的又一次增长。从历史上看，这些租金每年上涨3.6%。
有什么东西出售?
价格居高不下的一个主要原因是人们不急于卖出。因此，购房者的选择有限。不要指望2024年会有太大变化。
存货:很少有业主能负担得起搬家的费用，因此，作为房源主要提供者的“搬家市场”已经死亡。这是2023年待售房屋平均供应2.7个月的一个关键原因，按照目前的购买速度，这是出售所有房源的估计时间。即使是2023年9%的增幅，购房者也只能选择1990年以来第六低的供应量，库存也低于5.7个月的历史平均水平。
销售速度:在加州，有财力和勇气买房子的人很少，他们必须迅速行动。2023年，房屋只有22天未售出。这是有记录以来的第六低水平，大约是1990年以来加州上市平均42天的一半。我想知道，由于所有强大的电子找房工具，快速销售是否会成为常态。
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新建筑:如果你找不到老房子，那新房子怎么样?加州的建筑商提供了一些帮助，在2023年获得了5.9万份建造单户住宅的许可证。这是连续第七年超过58,000，而前八年平均为33,000。然而，2023年比33年的历史速度低19%。
时髦的基本面
健康的购房条件需要整体金融稳定，但2023年的经济给潜在的购房者带来了很多问题。
创造就业机会:更多的工人意味着更多的潜在买家——但招聘已经降温。到2023年，加州有工作的居民增加了0.4%。但这是自1990年以来的第10小增幅。此外，这一增幅低于2022年的5%和1990年以来的年均0.8%。
失业:裁员的消息可能会让经济心理降温，而2023年的头条新闻可能比数字更糟糕。今年的失业率为4.5%，是1990年以来的第四低。但这一利率在一年内上升了0.3个百分点。尽管如此，失业率仍远低于1990年以来7.1%的平均水平。
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工资:大流行的劳动力短缺促使工资大幅上涨。这可能会结束，这对房地产来说是个坏消息。最新数据显示，2022年全州人均收入仅增长0.1%。这是自1990年以来的第二小增幅，与2021年10%的增幅相比大幅下降。自1990年以来，平均收入增长了4.1%。
人口:人口越多，住房需求就越大。从1990年到2016年，加州平均每年增加36万新居民。但在过去的七年里，该州的经济增长基本上为零。
底线
想想加州在过去三分之一个世纪里——1991年、2007年和2023年——与该州人口相比的购房最低点吧。
第一个低点是每千名加州居民售出10套房屋。
2007年臭名昭著的最低点是千分之八。
2023年的销量为每1000辆6.6辆。
就像我说的，加州的购房速度还能再慢一点吗?
一些家庭作业
你认为加州的购房会在2024年复苏吗?
试试我们的12个问题在线测试，这将帮助你预测加州房屋销售摆脱恐慌的可能性。去睡觉吧。Ly / salesbound24将回顾房地产和经济的主要力量将如何影响明年的购房。
顺便说一句，这个在线工具说，我认为到2024年，加州购房解冻的可能性为58%。
乔内森·兰斯纳是南加州新闻集团的商业专栏作家。可以通过[email]联系到他保护)
