在美国，陌生人进入房主的房产并拒绝离开的“擅自占用”事件激增之际，专家们敦促居民采取措施，让空置的房屋看起来有人居住，以避免代价高昂的法律诉讼。
纽约的房地产专业人士吉姆·格雷告诉福克斯新闻数字频道，他亲眼目睹了对善意的房主来说，非法占用房屋的情况是如何从令人讨厌的事情升级为反复出现的噩梦的。
在他看来，最好的进攻总是好的防守。
在第一天，业主应该建立明确的入住标志或制定安全措施。这可以包括不定期地拉上窗帘，安装智能家居安全系统，避免有人入住的迹象，比如垃圾或邮件的堆积。
格雷建议，业主也可以咨询当地执法部门，要求定期进行巡逻。
格雷说:“一个空房子就像一张空白的画布，等待着被攫取，它吸引着肆无忌惮的入侵者，就像飞蛾扑火一样。”
罗利房地产公司的老板瑞安·菲茨杰拉德告诉福克斯新闻数字频道，霸占空置房产的令人担忧的趋势“对房主构成了真正的风险”。
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菲茨杰拉德说，房主应该在窗户上贴上标志，安装定时室内照明，至少每两周去一次房子，如果不是更多的话。
他说:“你越快发现锁坏了或有人闯入的迹象，你就能越快做出反应。”
不幸的是，即使是最积极主动的房主仍然会发现，如果有人擅自占用他们的财产，他们也会争先恐后地寻找解决方案。
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几起涉及擅自占用者的引人注目的故事促使共和党佛罗里达州州长罗恩·德桑蒂斯签署了一项立法，消除了这个阳光之州的擅自占用者的权利，并加大了对违法者的惩罚力度。
白宫还对非法占用房屋的趋势发表了讲话，称这是地方政府必须解决的“地方问题”。
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最近的一个故事涉及八名移民，他们被国土安全部逮捕，涉嫌在纽约市的一所房子里非法居住、吸毒和违反枪支规定。
达拉斯地区的一名妇女在她照顾另一个州的家庭成员时，据称一名擅自占用者毁坏了她的家，并卖掉了她的财产，她也发表了讲话。
菲茨杰拉德敦促业主拍摄有日期的照片和视频，显示未经授权的访问和居住，并联系执法部门，正式报告非法占用。
菲茨杰拉德说，虽然很麻烦，但可能需要合法驱逐那些声称拥有“租户权利”的根深蒂固的擅自占用者。
“我曾经有过客户，他们正在装修一栋房子，结果被擅自占用的人占据了，把房子用作毒品交易场所。我们不得不经历一个长达数月的驱逐程序，既费时又费钱。”
“然而，我们勤奋的文件帮助执法部门清除了不良行为者，让我的客户重新获得了所有权。虽然极端情况很少见，但房主保持警惕是至关重要的。”
史蒂文·卡茨(Steven Katz)是一名专注于房地产诉讼的律师，在驱逐法庭上经验丰富。
有关擅自占用者权利的法律是在州一级处理的，在全国各地并不统一。卡茨说，重要的是要认识到非法侵入者和擅自占用者之间存在着重大的法律差异。
“一般来说，擅自占用者不仅仅是进入你的房产的人，而是持续居住一段时间的人。换句话说，如果有人非法进入你的房子，你要立即报警，把那个人当作非法侵入者赶走。”
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卡茨说，从法律上讲，在很多地方，寮屋者与租约到期但拒绝迁出的留用租户没有什么不同。他们与停止支付租金的房客也没有什么不同。
卡茨说，如果房主发现自己的房产中有擅自占用者，可能只需发出三天的通知，要求搬出房产，然后在法庭上进行正式的驱逐程序。如果业主成功了，他们可以申请一个“红色标签”，法警或治安官将强行驱逐寮屋者。
格雷指出，在许多州，举证责任通常落在业主身上，以证实他们对有关财产的主张。
擅自占用者可以在特定条件下获得某些法律权利，例如在规定的时间内连续占用，通常从5年到20年不等，具体取决于各州。
“这使得迅速聘请法律顾问成为正确启动正式驱逐程序的绝对必要条件。此外，业主在任何情况下都不应采取对抗式的“自助”驱逐策略，因为这通常会加强租户的法律地位。”
如果租户可以通过烹饪、清洁和接收邮件等基本居住任务来建立居住权，情况可能会变得更加模糊。格雷说，这通常会导致法院批准更长的驱逐通知期和正当程序审查。
如果寮屋占用者在搬迁前似乎已经建立了居留权，也可能受到非法侵入的刑事指控。
然而，当情况演变成彻头彻尾的入室盗窃、破坏公物或其他犯罪行为时，这些擅自占用者就会失去任何同情。在这种情况下，迅速从当地执法部门获得临时限制令和禁令救济成为业主迅速收回所有权的重要工具，”格雷说。
他还建议房主记录一切，与法律代表密切协调，并在执法部门最终执行拆迁时保持“坚定而敏感”。
“胜利但焦土的结果对谁都没有好处，”格雷说。
