最近一项史无前例的研究显示，房价可能在2024年总统大选中发挥微妙但重要的作用。
学术研究《住宅表现和选民》分析了从2000年到2020年的6次总统选举中，每一次的郡级房价和选举结果。
作者发现，地方房价表现显著影响县一级总统选举的投票。在选举前的四年里，房价涨幅较大的县更有可能“投票转向”现任政党的总统候选人。
相反，在选举前房价表现相对较差的县，更有可能转而支持挑战现任政党的候选人。
换句话说，快速上涨的房价往往有利于现任总统所在的政党，无论是民主党还是共和党。研究发现，这种关系在临近大选的年份最为明显，而房价对少数几个“摇摆县”的影响最大，这些县有过更换政党偏好的历史。
该研究的合著者之一、阿拉巴马大学金融学副教授艾伦·蒂德威尔(Alan Tidwell)解释说，推动这一趋势的逻辑很简单:对大多数选民来说，他们的房子是他们最大的单一资产。
他表示:“相对于房屋净值较低的人来说，拥有大量房屋净值的人会觉得自己在财务上更富有。”“他们觉得自己有多富有，真的会影响他们的财务和经济幸福感。”
对于即将到来的总统选举，新的发现表明，结果可能部分受到七个战场州的摇摆县的房价的影响:亚利桑那州、佐治亚州、密歇根州、内华达州、北卡罗来纳州、宾夕法尼亚州和威斯康星州。
“在摇摆县，他们最关心这个经济因素，房地产是家庭财富的主要驱动力之一，”主要作者、田纳西州奥斯汀皮伊州立大学金融学助理教授埃文·西弗奇说。“因此，可能有许多其他因素影响人们的投票方式，但这绝对是影响选民做出决定的因素之一。”
4
这项研究的发现是对“买房者假说”的延伸，该假说认为，房主倾向于投票支持他们认为会提高房屋价值的政策和候选人。
虽然这种现象在地方政治中有充分的记录，在地方政治中，政府政策对房价的影响最为明显，但这项新研究首次展示了在全国选举中有购房行为的证据。
2001年，现已退休的达特茅斯学院(Dartmouth College)经济学教授、地方政府和土地使用监管方面的专家威廉·a·费希尔(William a . Fischel)创造了“homevoter”一词。
4
Fischel在汉诺威当地分区委员会任职时提出了“家庭房客假说”。他经常会听到一些看似深奥的反对意见和对分区改革的担忧，并注意到这些抱怨总是来自房主。
Fischel说，他逐渐意识到房主本质上是他们社区的股东，类似于公司的股东，但与公司股东不同的是，他们不能轻易地分散投资组合或变现所持股份。
“是人们在为自己的房子投票，这实际上是经济学中的一个古老概念，”Fischel说。“但同时，他们也非常厌恶风险，因为他们的大部分资产都被困在一只股票、一个地方。”
Fischel说，他对最近将房价和全国选举中的投票联系起来的研究感到惊讶，因为他一直认为在家投票主要是一种地方现象。
4
“我可以看到，一点点，总统选举对房屋价值可能意味着什么。但它是如此间接，我对证据的力度感到非常惊讶，”他说。“他们是如何发现如此强大的机制的?”但我没有理由怀疑他们的证据。”
蒂德威尔认为，经济在大多数总统选举中都起着重要作用，房屋净值的上升对选民如何看待经济实力有重大影响。
他说，尽管分区法和公立学校资金等地方政策对当地房价的直接影响更大，但在全国大选中，更多选民会借此机会表达他们的担忧或满意。
他说:“地方选举的投票率不高，能见度也不高，而全国选举的投票率要高得多，全国媒体的曝光率也要高得多，特别是在谈到经济问题时。”
4
为了进行他们的研究，Cifci和Tidwell，以及合著者Sherwood Clements和Andres Jauregui，研究了过去六次总统选举中美国大陆每个县的投票结果。
在这些县中，77%的人从未改变过他们对政党的偏好，自2000年以来的每次选举中，他们要么投票给民主党，要么投票给共和党，2000年被用作分析2004年大选的基准年。
但是全国有641个县(23%)在调查期间至少改变了一次他们的政党投票，有些甚至多达四次。根据这项研究，在这些摇摆县中，房价似乎对选举结果的影响最大。
跟上最新的晚间更新。
研究发现，在摇摆县，在选举前的四年里，房价每上涨1%，该县在下次选举中投票给现任政党的可能性就会增加0.36%。
此外，数据显示，房价每上涨1%，该县将选票“倒戈”给现任政党候选人的可能性就会增加0.19%。这些数据是在研究控制了可能影响选举的各种其他因素之后得出的，比如人口结构、经济和政府福利的变化。
“(房屋价值的)回报越大，你就越有可能投票给现任总统，或者转而支持现任总统，”蒂德威尔解释说。“每增加一个百分点的正回报，现任总统的支持率就会增加一个百分点。”
过去四年，全国房价迅速上涨，包括七个摇摆州。
根据房地美房价指数，从2020年3月到2024年3月，全国房价上涨了46.4%。在摇摆州中，北卡罗来纳州、亚利桑那州、佐治亚州和威斯康星州的表现都超过了全国平均水平，四年来的价格涨幅都超过了50%。
该研究表明，在现任总统拜登寻求连任之际，这一趋势将普遍有利于他，尤其是在房价涨幅最大的地区。但作者警告说，他们的发现只是在统计上向一个或另一个方向推动。他们警告说，在选举中还有许多其他变数在起作用。
“这只是众多因素之一，”提德威尔在谈到房价表现时说。“它本身并不是一个真正的预测。”
此外，对于摇摆州的州级选举结果来说，那些坚定支持民主党或共和党的县的选民投票率可能与那些从一个政党转向另一个政党的县的选民投票率的边际变化同样重要。
但在一场越来越关注房地产市场的选举中，这些新发现为房价在选民决策中的作用提供了一个有趣的转折。
稳获共和党提名的唐纳德?特朗普(Donald Trump)及其盟友最近就房价上涨对拜登发起了攻击，指出这给潜在的首次购房者带来了挑战。
南卡罗来纳州共和党参议员、特朗普的坚定支持者蒂姆·斯科特在社交媒体平台X上写道:“在拜登总统的领导下，房价上涨了近50%，这使得千禧一代几乎不可能购买他们的第一套住房，并使美国梦越来越遥不可及。”
特朗普最近在自己的Truth Social平台上写道:“骗子乔让数百万美国人，尤其是美国年轻人买不起房子。(相反，特朗普还指责拜登试图通过废除郊区的单一家庭分区来“摧毁你的财产价值”。这两种观点似乎很难调和。
的确，房价上涨和抵押贷款利率高企是造成全国住房危机的关键因素，这场危机让许多潜在购房者买不起房子。但另一方面，大多数选民已经是房主了。美国的住房自有率约为66%，房主投票的可能性明显高于租房者。
对于现有房主来说，房价上涨意味着更多的权益和更高的家庭净值，这与股价上涨对股东的意义相同。
这表明，对共和党人来说，在房价上涨问题上攻击拜登，对选民的影响可能不如批评汽油和杂货等商品的通胀那么大。
蒂德威尔说:“当你去杂货店、餐馆或加油站时，我认为人们感受到的痛苦可能与他们拥有一栋房子时看到房价上涨的痛苦有所不同。”
另一方面，研究发现证据表明，对于摇摆县来说，经济上理性的选择可能是永远转向非现任政党，2024年将是共和党。
研究发现，那些把选票投给现任政党候选人的县，在大选后的四年里，并没有获得更高的房价回报。
然而，如果候选人获胜，那些转而投票给非现任者的县确实经历了“积极而显著的选举后住房回报”。作者推测，这可能是因为获胜的政党在重新当选总统后，通过增加对这些地区的投资来奖励新的支持者。
弗吉尼亚理工大学(Virginia Tech)房地产学院助理教授克莱门茨(Clements)说:“那些让全国大选结果倒戈的县做得很好。无论上次投票给拜登、这次投票给特朗普的是哪个县，如果你相信我们的研究，如果特朗普获胜，这些县的房价都会上涨。”
